从成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、房钱价钱五个维度对要点城市止跌进程打分，上海和苏州领跑寰宇，其次是天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市。
一、上海楼市止跌的驱上路分
当寰宇房地产商场仍处于止跌回稳初期时，上海率先完结了二手房的量价都升，基本插足底部右侧区间。
从“量”的层面看，2026年3月上海二手房网签套数冲破3.1万套，创下往日5年以来的历史新高，同比增长6.3%。
咱们在3月27日的阐明《从小阳春成色看楼市止跌持续性》中指出，受春节错位影响，本年“小阳春”的启动时点更晚，但潜力更足。4月上海二手房网签套数约2.9万套，同比涨幅走阔至22.7%。其中，4月11日上海单日网签量达到1632套，为2022年以来单日成交的最高水平。
5月以来，上海楼市的热度仍在延续。5月10日上海单日网签量创下1664套的纪录，再创21年8月于今二手房最高单日网签纪录，这标明上海二手房“量”的回暖并非“好景不常”。事实上，上海的二手房网签量自2025年11月以来，已伙同6个月[1]保持在2万套的隆替线以上，瞻望5月网签量将达到2.7万套。从“价”的层面看，统计局公布的70个大中城市房价变动情况潜入，上海3、4月二手房价钱环比飞腾0.4%、0.7%，涨幅较2月加多0.2、0.5个百分点。左证冰山指数，3月、4月上海二手房成交价环比涨幅分别为0.8%、0.9%，延续了年头以来的止跌回升态势，现在成交价较低点已反弹2.1%。
从止跌节律看，上海的“老破小”率先完结止跌回升，“高端改善”5月以来也出现企稳迹象，“寰宇”两头房产领跑。
按照成交面积永诀，上海微户型（<50㎡）房价已于2025年11月止跌，而后延续回升态势，率先插足拐点右侧。到2026年1月小户型（50-90㎡）房价也完结止跌回升。5月以来，上海中大户型（144-180㎡）和大户型（180-250㎡）也出现止跌迹象，月涨幅分别为0.1%和0%。
按成交总价永诀，上海二手房成交的主力价段（110-380万）率先止跌，近期豪宅（1800-6000万）房价也出现不同程度的飞腾。
从成交结构看，上海楼市的止跌正渐渐由“老破小”向“改善房”过渡。4月上海二手房成交结构持续优化，300万以下的成交套数占比由3月的61%降至59%，300-500万成交占比升迁2个百分点达到22%，500万以上的改善房成交占比由16.6%增长至17.9%。
跟着中高端需求的总结，4月上海二手房成交总价的中位数升迁至258万元，环比增长6.6%。这意味着刻下上海楼市既不缺需求，也不缺购买力，预期和信心是影响房价走势的要道。而信心的总结恰好源自于“老破小”的止跌稳住了板块价钱的下限，代表板块上限的改善房价钱止跌只不外是水到渠成。
当作率先起程点地产拐点的城市样本，上海房价止跌回稳的驱上路分不错拆解为以下几点：
一是需求企稳。
2025年上海的新址和二手房成交面积之和较2024年已完结微幅回升，这意味着上海楼市的调养压力主要来自供给侧，不消担忧需求萎缩的扰动。本年1-4月，上海新址和二手房成交面积之和同比增长3.3%，涨幅较2025年0.003%走阔。这意味着价钱渐渐企稳带动了部分不雅望刚需的开释，从而酿成正向的止跌轮回。
二是供给收缩。
上海二手房挂牌量在2025年4月见顶，而后保持快速回落，而北京、广州的挂牌量直到2025年11月才启动出现显豁下降，深圳则尚未出现挂牌回落的迹象。适度5月27日，上海二手房狭义挂牌量已降至8.5万套，较高点减少3.5万套。5月一线城市二手房狭义挂牌量较高点减少4.2万套，同环比降幅分别为-7.8%、-0.6%，已回到2023年10月的水平。
供给收缩的平直遵守是贸易两边议价空间的收窄，这也带动了上海二手房成交价的反弹速率快于挂牌价。5月上海成交议价率为7.1%，较前值收窄0.3个百分点，权贵好于26要点城市10%的中位数水平。从价钱走势看，上海二手房成交价较底部反弹2.1%，而挂牌价则较底部反弹1.3%。
三是估值合理，房钱止跌。
以房钱文书率为“锚”，刻下上海屋子的估值已基本总结合理水平。2026年上海的房钱文书率举座处于1.6%-2.7%的区间水平，均值约为2.0%。咱们在3月27日的阐明《房地产商场战术底已现》指出，从国际比较看，全球主要城市的净房钱文书率也基本处在1.5%-2.5%的区间，多量城市时势房钱文书率较高的原因是其持有资本经常超1个百分点。因此，
值得属目的是，上海的房钱文书率存在显豁分层。外环内的“老破小”房钱文书率约为2.0%-3.0%，但次新址的房钱文书率仅有1.6%-1.8%。更报复的是，房钱文书率的分散和二手房成交分散并不合称，由于租息更低的次新址自住比例更高，试验在商场中判辨走动的二手房房钱文书率高于上海平均的2.0%。
左证贝壳商榷院统计，上海134个热门板块平均房钱文书率已达2.38%，其中有16个板块房钱文书率卓越3%，日韩一区二区有86个板块房钱文书率在2%-3%之间，仅32个板块房钱文书率低于2%。
将房地产类比股票，房钱文书率是屋子的PE，房钱价钱是屋子的EPS。要是代表EPS的房钱持续下落，即使屋子的估值已处于底部区间，其价钱也可能出现超跌。反之，要是代表EPS的房钱企稳，即使代表估值的房钱文书率并未见底，房价也可能出现反弹。2026年3月以来，一线城市房钱价钱均止跌回升。其中，北京、上海、广州、深圳的月房钱较底部分别反弹3.7%、2.1%、2.2%、2.2%。
当商场仍处于拐点左侧时，销耗品属性是主导房产价钱的中枢身分，当作楼市“地财富”的代表，“老破小”往往能凭借高租息的属性率先企稳。比拟之下，代表“中腰部”财富的次新址由于房钱文书率偏低，其自身的销耗品属性尚不足以相沿价钱企稳，金融属性也弱于代表“天赋产”的豪宅，其止跌回稳经常要恭候信心的总结。
因此，咱们在2025年10月24日的阐明《房地产商场何时迎来“临了一跌”？》中指出，对于不同类型的房产，企稳礼貌瞻望是新好房 > 老破小 > 改善房> 老现房。现在，上海的“老破小”已基本完结止跌，商场的热度正渐渐向改善房传导。
四是战术刺激。
年头以来，上海楼市的供需联系已出现旯旮变化，2月下旬上海出台的“沪七条”则是在需求侧为房地产商场止跌回稳增添能源。“沪七条”的中枢举措有三：1）裁汰外环内限购；2）公积金贷款额度上限由160万元提高至240万元；3）裁汰房产税。
相较于裁汰限购，提高公积金贷款额度上限对理会楼市的作用可能愈加要道。刻下上海二手房成交总价的中位数举座保持在260-280万元之间，按照20%的首付比例揣摸，240万元的公积金贷款上限基本省略障翳成交密集区间的贷款总数，这意味着合适条目的购房者省略将欠债资本锁定在2.6%的公积金贷款利率，本色是对购房者的贴息。
跟着上海楼市在“沪七条”的提振下率先回暖，多地也连续出台地产优化战术，公积金是战术发力的要点宗旨。
此外，上海2月初告示在浦东、静安、徐汇三个中枢区域试点收储内环内、2000年以前、单套建设面积70平素米以下，总价不卓越400万元的“老破小”，也托底了低总价房产的价钱。咱们在3月27日的阐明《房地产商场战术底已现》指出，这一战术的根柢真谛在于向商场开释了积极信号，即刻下上海“老破小”的房钱文书率依然达到了“地点队”的合意水平，这也意味着中枢城区“老破小”的价钱基本见底。
跟着房价的持续调养，多量中枢城市的房钱文书率已渐渐回到合理水平，收储二手房省略完结姿色资本收益的均衡，要是筹商到将来城市更新的预期，收储带来的收益将卓越战术资本，这亦然各地积极出台地产战术的报复泥土。
现在，收储战术正在持续扩围，这亦然中枢城市理会楼市的报复战术捏手。5月21日，上海告示已收购523套二手房，并将二手房“收储”扩围至沿途中心城区。5月26日，广州告示试点收购300万元以内、70平素米以下、位于广州环城高速以内的二手住宅。
值得属目的是，5月国务院印发的《对于践诺常住地提供基本身人服务的实施见地》强调，“股东更多城市将理会奇迹居住的未落户常住东谈主口家庭纳入公租房保险限制”、“统筹中央和地点现存资金渠谈，按章程对相应公租房筹集任务赐与支撑”，这意味着将来常住东谈主口净流入的城市将濒临更多的公租房筹集需求，瞻望年内将有更多中枢城市出台二手房收储战术。
二、上海之后，哪些城市有望止跌？
站在寰宇层面看，楼市已通过“小阳春”的老到，要点城市挂牌量同环比的回落秀雅着房地产商场的供需均衡正在发生逆转，房钱价钱的底部反弹也标明楼市止跌有来自基本面的相沿。
往前看，咱们合计当要点城市挂牌量的回落态势持续1-2个月，商场有望再次说明价钱底部，瞻望6-8月二手房挂牌价环比降幅将收窄至0隔邻。寰宇层面价钱的止跌，对应到城市层面则推崇为分化，基本面相沿强的城市房价有望率先止跌并小幅回升，而基本面承压的城市房价或仍呈现下落态势。
参考上海房地产商场止跌回稳的驱上路分，咱们从成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、房钱价钱五个维度对25个要点城市的楼市止跌进程打分。
评分遵守潜入，上海和苏州楼市止跌进程起程点寰宇，五维止跌概述评分分别为87.5和72.0。从价钱走势看，苏州也基本完结了挂牌价和成交价的止跌回升，结合其房地产商场的举座情况，咱们合计止跌的态势持续性较强。
其次是天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市，五维止跌概述评分基本在50-70分的区间。其中，多量已出现成交价和挂牌价的底部反弹，尽管房价仍处于颤动磨底阶段，但举座已接近止跌。
举座看，咱们合计在寰宇楼市走向止跌回稳的历程中，上述城市房价有望率先企稳。
[1]按除春节假期除外的成交量折算，2月网签量极度于2.2万套傍边的水平。
风险教导
房钱超预期回落；宏不雅经济不足预期；地产战术超预期；外洋地缘政事存在不敬佩性。
注：本文摘自国金证券2026年5月29日发布的商榷阐明《上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？》；分析师：宋雪涛 S1130525030001、张馨月 S1130525070016